Alquileres Muchas dudas y algunas certezas de una confusa ley de vivienda

Era una de las medidas pactadas entre PSOE y Unidas Podemos que más expectación había creado, pero también la que más desencuentros había generado. Tras casi un año de bloqueo por falta de acuerdo, el martes se anunció la puesta en marcha de la nueva de ley de vivienda que pretende regular los precios de los alquileres tras años de subidas continuadas que solo han dado un respiro después de la pandemia, aunque el riesgo de que sea poco efectiva ya está sobre la mesa.

A falta de un texto definitivo, las primeras medidas que se han ido revelando han provocado una oleada de críticas al Gobierno desde la derecha, el sector inmobiliario y la patronal, que condenan con firmeza el "intervencionismo" del Estado y un "ataque a la propiedad privada".

Aunque desde el movimiento por el derecho a la vivienda, gran impulsor de esta ley, lo esbozado hasta ahora "es un primer paso", pero muy lejos de resultar efectivo y, sobre todo, de ser aplicado con la rapidez que se requiere y en todo el territorio, ya que algunas de las normas dependerán de la voluntad de ayuntamientos y de las comunidades autónomas para su implantación.

Por otra parte, los criterios no parecen muy uniformes, ya que regulará los alquileres que oferten empresas con más de diez casas (es lo que se considerará un gran tenedor) de forma diferente a si el propietario es un particular, tenga este los inmuebles que tenga.

Esto deja fuera de juego a regiones y municipios donde más han subido los precios, como la ciudad de Madrid, cuyo alcalde, José Luis Martínez Almeida, ya ha anunciado que no aplicará el penalización a la vivienda vacía con una subida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) del 150%, que es una de las medidas estrella para, supuestamente, forzar un aumento de la oferta de viviendas al mercado. Pero las competencias en este impuesto dependen exclusivamente de los ayuntamientos, que serán quienes decidan aplicar esta penalización o no.

Zonas tensionadas

Por su parte, los alquileres solo se limitarán o se bajarán por ley en aquellas zonas donde se considere que el mercado está tensionado, es decir, donde los precios de la renta hayan aumentado de forma continuada cinco puntos por encima de lo que subió el IPC. Otro requisito será que el precio medio supere el 30% de la media de ingresos por hogar de la zona. En resumen, que los inquilinos tengan que destinar más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler, que es la barrera que demandaban los sindicatos de inquilinos.

Pero no está claro si estas zonas podrán ser barrios concretos, municipios o comunidades autónomas, que son además quienes tienen las competencias en materia de vivienda y, por tanto, la última palabra a la hora de pedir al Gobierno que declare una zona tensionadas. Aquí, el color político de las regiones condicionará su aplicación con total seguridad.

Declarar una zona tensionada se hará siempre en función de unos índices de referencia de precios que ya empezó a elaborar el Ministerio de Transportes, pero que, según todas las fuentes consultadas, dejan mucho que desear. Actualmente se basan en los precios que declaran los propietarios en la declaración de la renta, en lugar de tener en cuenta las fianzas depositadas, algo que no es obligatorio a nivel general.

"Las estadísticas no me las creo", asevera Alejandro Inurrieta, Doctor en Ciencias Económicas y antiguo presidente de la Sociedad Pública de Alquiler. "No sabemos realmente cuáles son los precios del alquiler. El primer paso es reconocerlo. Las referencias actuales ni siquiera dicen el precio medio, solo la evolución de este, lo que crecen o bajan. Sin estadísticas claras, estas medidas son un brindis al sol", apunta.

Entre las reducciones de precio y los beneficios fiscales

Una vez que se declara una zona tensionada, la ley se aplicará de forma desigual entre los propietarios. Si se trata de inmuebles de una empresa con más de diez casas en alquiler, será considerado un "gran tenedor" y sí tendrá que poner un tope a las subidas o, en su caso, reducir el precio por debajo del índice de referencia del Gobierno. 

"No tiene sentido que alguien con nueve viviendas alquiladas en zona tensionada y que haya subido los alquileres un 50% en los últimos años no se vea afectado por la medida", lamenta Javier Gil, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Madrid. "Solo afectará a una sector minoritario y por eso la ley no tendrá el efecto deseado", apostilla.

Pero esto tardará en llegar. El acuerdo permite a los grandes tenedores realizar nuevos contratos sin seguir estos límites durante los 18 meses posteriores a la aprobación de la ley, cuyo recorrido parlamentario será ya dilatado. "Esto retrasaría el efecto pretendido sin una justificación, pues ya existe un índice estatal desde 2020", apunta Gil

Pero si el propietario es un particular, con independencia del número de casas que posea o que ponga en alquiler, las bajadas de precio serán voluntarias. Y el mercado del alquiler español esta mayoritariamente en manos de esos "pequeños propietarios". Para ello se plantean bonificaciones fiscales. Si ahora un propietario particular se bonifica el 60% de la renta del alquiler, la ley lo bajará el 50%, pero está reducción de impuestos puede llegar hasta el 90% si el precio del nuevo contrato es un 5% más bajo. Si el precio aumentara, la bonificación fiscal se reducirá o se perderá totalmente. Si el inquilino es una persona de entre 18 y 35 años, la deducción será el 75%.

Para el economista Inurrieta, la nueva ley "no entra al fondo de lo que se pretende regular". Según este experto, "el mayor problema es que el mercado español del alquiler es muy arcaico y está en manos de minorista particulares, con una o muchas viviendas, pero con efectos que a veces no se sabe si son más perjudiciales que los que causan los grandes fondos de inversión extranjeros".

La única medida uniforme para empresas o particulares es que, en una zona tensionada, el inquilino tendrá derecho a pedir una prórroga forzosa de su contrato en caso de vencimiento. Las condiciones serán las mismas pero el casero puede adecuar el precio a la subida del IPC de ese año.

El bono joven de la discordia

En paralelo, aunque fuera de esta ley, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció ayer otra medida de impacto para ayudar a la emancipación de los jóvenes. Se trata de una ayuda directa de 250 euros durante dos años para jóvenes de entre 18 y 25 años que, según dijo Sánchez, podría suponer el 40% del precio de su alquiler. A falta de más detalles, los beneficiarios deben estar trabajando aunque sus ingresos no deben superar tres veces el IPREM, algo menos de 24.000 euros al año.

Se trata, en opinión del portavoz del Sindicato de Inquilinos de Madrid, de una política que "transfiere dinero público directamente a los propietarios", que no implica necesariamente una baja de precios y que incurre en el riesgo de que estos aumenten precisamente a cuenta del contribuyente.