Transparencia, competencia leal y protección de los consumidores. Son las tres exigencias que ha puesto este martes sobre la mesa del Congreso el Grupo Plurinacional Sumar a dos de los gigantes del sector inmobiliario: Idealista y Fotocasa. Lo ha hecho presentando una solicitud de comparecencia en la Comisión de Economía, Comercio y Transformación Digital de la Cámara Baja de un responsable de cada plataforma. En concreto, María Matos, directora de Estudios y portavoz del portal Fotocasa, y Pablo Álvarez-Cascos, director de Tecnología de Idealista Contexto. La solicitud, interpuesta por las diputadas de Más Madrid Tesh Sidi y Alda Recas, subraya la opacidad de estas plataformas sobre sus entresijos, sus engranajes invisibles: los algoritmos.

Ver vídeo

Unos algoritmos a los que señalan por influir de forma decisiva en la evolución de los precios de la vivienda, en la competencia desigual entre pequeños propietarios y grandes tenedores y, en definitiva, en las posibilidades de acceso al mercado de miles de familias. Incumpliendo, por el camino, la normativa europea y española en materia de transparencia. El debate está servido. ¿Afectan los algoritmos de las grandes plataformas a la configuración de los precios y tendencias del mercado? ¿Son estas compañías, por lo general, transparentes sobre el funcionamiento de estos algoritmos y de su impacto?

"Condicionan la mirada sobre el mercado"

Esther Paniagua, experta en IA y gobernanza digital, además de autora del Manual de defensa algorítmica (Prodigioso Volcán), se muestra tajante: sí a la primera pregunta; no a la segunda. "Lo más obvio de cómo pueden influir estas plataformas y sus algoritmos en el mercado de la vivienda es el hecho de que se pueda pagar para que tu anuncio aparezca más arriba en los resultados de búsqueda", comienza explicando la investigadora. En otras palabras: quien tiene mayor capacidad económica, tiene preferencia a la hora de mostrar su vivienda, sus condiciones y sus precios. Lo que -razona Paniagua- es ya de por sí una forma de modular el acceso y la percepción de los usuarios sobre el estado del mercado. 

Las plataformas inmobiliarias discriminan por medio de la "segmentación de usuarios"

"Cuando no es un filtro según tus intereses, sino los intereses del dueño de la plataforma, ya no estamos hablando de una recomendación, sino de una manipulación que condiciona una decisión del consumidor", incide, por su parte, Borja Adsuara, doctor en Derecho y experto en estrategia y comunicación digital. Y eso, continúa el docente, está expresamente prohibido. "Ya lo estaba en la Ley de Competencia Desleal y en la Ley General de Publicidad. Pues lo mismo ahora con algoritmos", completa el investigador. Una prohibición establecida en la DSA, la Ley de Servicios Digitales de la Unión Europea, aprobada a principios del año pasado.

Hay más vías para conseguir que te favorezca el algoritmo. "También se puede pagar para mejorar tus fotos o hacerte algunas nuevas, lo que puede mejorar igualmente el posicionamiento de tu anuncio en la web", continúa la experta. Otra posibilidad es contratar alguno de los servicios de tasación de viviendas o de contratación de inmobiliarias que ofrece el propio portal. Con el mismo objetivo: conseguir más visitas. Unos sistemas de tasación informáticos -advierte Paniagua- que se han revelado "problemáticos, con sesgos y, en muchas ocasiones, erróneos". "Entre otras cosas por el alto dinamismo del mercado, que estos sistemas no pueden incorporar", completa la escritora.

Las plataformas inmobiliarias también discriminan. ¿Cómo? Por medio de la "segmentación de usuarios". En base a criterios geográficas, demográficas o de comportamiento online. "Bien porque el propio anunciante haya pedido una segmentación específica, bien porque sea una discriminación inherente al propio algoritmo", aclara Paniagua. Barrio, capacidad económica, origen nacional… Las posibilidades son múltiples, difíciles de monitorizar y dependen -insiste la investigadora- de lo que cada plataforma decida calibrar. "Al final los algoritmos son programas informáticos con su propio sistema de pesos, a los que se atribuyen diferentes puntuaciones", explica la experta en gobernanza digital. "Se puede decidir valorar cualquier cosa: desde que la foto tenga mejor calidad hasta que el precio esté por encima de x cantidad o que el anunciante haya pagado una comisión", sentencia Paniagua.

¿Se puede hablar de una burbuja en los anuncios inmobiliarios?

Un piso no cuesta lo que dicen los anuncios ni de Idealista ni de Fotocasa. Al menos esa es la conclusión de un informe reciente de UVE Valoraciones. Según esta sociedad de tasación, homologada por el Banco de España, en los últimos cinco años, la brecha entre los precios de oferta que marcan estas dos plataformas y los que se registran en las compraventas ante notario ha crecido hasta 32 puntos porcentuales. ¿Traducción? Los precios que ofrecen las inmobiliarias son, de media, un 44% más altos que "los reales". Una diferencia, que, en 2021, se situaba en el 12%. Tiene su base metodológica. Para llegar a esta conclusión, la compañía ha comparado la evolución de los precios de ambas plataformas con los datos del Ministerio de Transportes, las notarías, los registradores o el propio INE.

"La hipótesis de que estas plataformas hayan podido tirar de los precios de oferta hacia arriba puede ser razonable", valora Adsuara. Ahora, matiza el experto, las causas pueden ser múltiples y la implicación en esta subida de los algoritmos no deja de ser elucubración "mientras no haya un auditor independiente que lo certifique". "Ya la mera existencia de estas plataformas, que no es algo que se pueda prohibir o penar, afecta irremediablemente a los precios", continúa el docente. Los conocidos como riesgos sistémicos. Tiene su explicación. "Hoy en día cualquiera puede saber a cuánto alquila su casa su vecino. Cuáles son los precios de su zona, de su ciudad. Y, con todo ello en mente, ajustar el de su propia vivienda al alza, claro", opina el doctor en Derecho. Considerando, además, que los precios tienden a bajar en medio de las negociaciones con el futuro comprador.

Relacionado con este tema

España queda atrapada en otra burbuja de la vivienda con precios récord, especulación y alternativas a la compra cada vez más precarias

Inés García Rábade / Jorge Otero

Borja Adsuara: "En vez de multar a estas plataformas, a la que van a multar es a España por no aplicar la legislación comunitaria"

Paniagua coincide con esta valoración, aunque con matices. "El acceso a estos datos, de los que es verdad que antes no se disponían, no es del todo democrático", apunta la investigadora. "Las empresas de inversión cuentan muchas veces con sistemas automatizados que les permiten detectar la publicación de nuevas ofertas o incluso de ofertas ventajosas", prosigue. Cosa que un ciudadano de a pie no puede permitirse.

Toca buscar soluciones. "Nadie sabe cómo funcionan sus algoritmos más que ellos mismos y ese es el principal problema", se muestra tajante Adsuara. Una cuestión de transparencia que tendría fácil solución, sugiere el docente. "Esa información la podría -y debería- reclamar la CNMC, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, por medio de una auditoría", continúa explicando. Para ver si realmente están manipulando el mercado, si incurren en prácticas colusorias de la competencia, si hay algún tipo de concertación de precios… Entonces, si el organismo competente ya existe, ¿cuál es el problema? "Que la DSA, el reglamento europeo, se tenía que haber aplicado en España desde febrero del 2024 y el gobierno, sin embargo, todavía no se ha molestado en modificar el estatuto referente a esta comisión", advierte Adsuara. Una torpeza por la que el Tribunal Europeo de Justicia podría terminar imponiendo a España algún tipo de penalización. "Es un escándalo del que no se habla suficiente", valora. "Al final, en vez de multar a estas plataformas por posibles prácticas fraudulentas, a la que van a multar es a España, a todos nosotros, por no haber aplicado todavía la legislación comunitaria", sentencia el investigador.

Público se ha puesto en contacto con Idealista y Fotocasa para preguntarlas si algún responsable de la entidad comparecerá en el Congreso, como ha solicitado Sumar, para dar las explicaciones pertinentes en materia de transparencia. También les ha preguntado por las conclusiones del informe de UVE Valoraciones. ¿Han realizado algún estudio propio sobre su impacto en el mercado? ¿En caso afirmativo, han tomado medidas al respecto? Por último, este diario ha querido saber si alguna de las plataformas considera que sus algoritmos podrían fomentar la competencia desleal, favoreciendo a entramados empresariales y grandes tenedores frente a pequeños particulares. Hasta el momento de la publicación de este artículo, ninguna de las dos entidades ha ofrecido respuestas.