El parque de vivienda cooperativa en Catalunya se duplica en solo tres años

Una financiación de 31 millones para construir 350 viviendas sociales en Catalunya de proyectos ubicados en Manresa, Granollers, Vilafranca, Barcelona y Lleida. Esta operación, que acaba de anunciar el Banco de Desarrollo del Consejo de Europa (CEB), y que beneficiará a la catalana Sostre Cívic, supone un récord en la cantidad que se otorga a una cooperativa por parte de un banco público.

Más allá del valor de esta cifra, la iniciativa supone "un aval al modelo cooperativo en cesión de uso". Así lo valora el portavoz de Sostre Cívic, Jose Téllez. La acción permitirá la entidad duplicar el parque de viviendas. Actualmente, Sostre Cívic tiene 250 pisos en cesión de uso en los cuales ya viven familias y cuenta con 150 más en fase de promoción. La ayuda favorecerá el impulso de 350 más, lo que "ayudará a nuestra consolidación en un periodo de dos o tres años", detalla Téllez. El proyecto aborda una de las dificultades históricas del sector de la vivienda cooperativa para poner en marcha las construcciones: la disponibilidad de financiación.

Además de la financiación, uno de los hándicaps en este ámbito se encuentra en la cesión de uso del suelo por parte de las administraciones. Téllez reconoce que "las entidades financieras tradicionales no apuestan por estas propuestas y solo nos queda la banca ética, que tiene recursos limitados". A pesar de que existen alternativas públicas como el Institut Català de Finances (ICF) y el Instituto de Crédito Oficial (ICO),"tuvimos la necesidad de salir de nuestras fronteras y acudir a Europa, en concreto al CEB, para ampliar nuestra cartera de inversiones".

Sostre Cívic alude a los beneficios que comporta el modelo danés, en el que en una ciudad como Copenhague, un 60% de las viviendas proviene de suelo de origen público. En la capital danesa, la ley favorece que un grupo de inquilinos compren un bloque entero y los transformen en cooperativo

Jose Téllez aboga por replicar en Catalunya esta estrategia, en la cual la voluntad política en la capital nórdica facilita que un 30% del parque total de vivienda ya sea de régimen cooperativo en cesión de uso. Esta fórmula, incipiente en el mercado catalán, consiste en la aportación de un capital inicial y el abono de una cuota mensual por la utilización de la vivienda de forma indefinida. En caso de abandonar el piso, se devuelve el capital inicial.

Más de un millar de viviendas

Los pasos adelante gracias al apoyo público, como el del Banco de Desarrollo del Consejo de Europa (CEB), han derivado en un crecimiento sostenido del parque de vivienda cooperativa en cesión de uso en Catalunya. Desde 2021, en que se registraban 500 construcciones, el incremento ha sido del 140%, superando los 1.200 pisos actuales. Estos datos, compartidos por el Observatorio de la vivienda cooperativa Llargavista, constatan esta tendencia al alza.

Téllez augura que, aplicando una economía de escala a estas iniciativas, "nuestro modelo podrá competir de tú a tú con las modalidades tradicionales de la compraventa y el alquiler". De hecho, precisa que el impulso de estas fórmulas deriva en la obligación de bajar precios por la oferta más grande, a pesar de que en el caso de la cesión de uso, esta todavía sea muy reducida.

Aunque el parque global está por debajo del 1%, esta herramienta, según añade, "ayuda a garantizar el derecho a la vivienda". En este sentido, señala que "el ciudadano se mira con buenos ojos este modelo, puesto que se basa en los servicios compartidos, la vida comunitaria y el valor de compra está a un precio de coste".

Cooperativas como Sostre Cívic insisten en profundizar y reforzar las herramientas y los mecanismos que aceleren el apoyo público a la cesión del suelo y las ayudas para facilitar la compra de los inmuebles por parte de las cooperativas, que hoy en día, acontecen las limitaciones principales porque se extienda el modelo. Durante la presentación del proyecto, el presidente de Sostre Cívic, Carlos Alcoba, explicó que las obras empezarán a principios de 2025 y se espera que los socios de la cooperativa puedan ir a vivir durante el 2026.

El sector admite que el modelo cooperativo no resolverá el problema residencial en Catalunya, pero sí que se ve capaz de ayudar a las administraciones públicas a aumentar el parque de vivienda protegida. De acuerdo con los planes actuales de construcción, se espera que en un futuro se supere el millar de hogares y de residentes en viviendas cooperativas en 67 proyectos, una veintena de los cuales en la ciudad de Barcelona y más de la mitad al área metropolitana.

Cambio en las políticas públicas

Las cooperativas de vivienda explican que el modelo ha llegado tarde en Catalunya porque las políticas públicas se han enfocado a la propiedad individual de las viviendas, dejando la puerta abierta a fenómenos como la especulación. A diferencia otras formas que han existido históricamente en Catalunya —como las cooperativas de vivienda de propiedad, donde una vez hecha la construcción se divide horizontalmente la propiedad y se reparte entre los socios de la cooperativa—, el modelo de la cesión de uso parte de la idea de una propiedad colectiva, que rompe con la dicotomía rígida entre la propiedad privada y la pública.

Las cooperativas en régimen de cesión de uso parten de la propiedad colectiva. Por lo tanto, la propiedad siempre se mantiene colectivamente y los usuarios tendrán cesión de uso y no podrán disponer nunca de la vivienda para venderlo ni traspasarlo a sus hijos. Esta fórmula de vivienda cooperativa es una de las que más se está asentando en Catalunya, donde normalmente se presenta bajo el paraguas de la cesión del uso del suelo, de forma que no se tiene ni la propiedad del piso ni se tiene que pagar una renta a un arrendador.