Las lecciones de Viena sobre vivienda: pisos de propiedad pública y alquileres que solo son el 10% del sueldo

Austria ha marcado la senda correcta para la creación de ciudades habitables, con precios de los inmuebles ajenos a cualquier tentación especulativa y espacios sostenibles, digitales y de calidad de vida adecuada a los ingresos de sus habitantes. La llamada Roja Viena, su capital, se ha erigido en el estandarte de las políticas públicas del Viejo Continente. Sin el más mínimo pudor. Al fin y al cabo, lleva más de un siglo mostrando al mundo que la vivienda social es sinónimo de control. Desde el final de la Primera Guerra Mundial, cuando puso en marcha su laboratorio de subsidios -Gemeindebauten- inspirado por sus autoridades locales.

Ya antes, en el tránsito del siglo XIX al XX, el centro neurálgico del Imperio Austro-Húngaro vivió un dramático colapso inmobiliario; un déficit de viviendas que forzó a su clase trabajadora a vivir hacinada, en barriadas con nulas condiciones higiénicas y poblados chabolistas donde la pobreza arraigaba sin solución de continuidad y esparcía por sus habitantes epidemias de tuberculosis.

Para resolver el problema, el ayuntamiento vienés, de ideología socialdemócrata, empezó en los años veinte de la pasada centuria a aprobar sus primeros programas de vivienda social: 25.000 pisos en cinco años. Fue el principio de su modelo que ha permanecido prácticamente inalterado a pesar de los cambios políticos y los virajes arquitectónicos. Incluso llegó a superar el intento de golpe de Estado del nazismo alemán, en julio de 1934, el único momento en el que el precio de la vivienda en Viena se disparó momentáneamente.

Porque Viena también ha sido cuna de movimientos de creación urbanística y de alta calidad en el diseño de sus edificios con ilustres nombres de arquitectos, muchos de ellos, inspirados en los principios de la Escuela Bauhaus que creó Walter Gropius en Weimar (Alemania) en 1919, como Josef Hoffmann, Adolf Loos, Richard Neutra o Margarete Schütte Lihotzky.

Todos ellos han dejado su impronta en los apartamentos sociales de la capital austriaca, donde el Karl Marx-Hof es uno de los complejos de viviendas más famoso de la Roja Viena.

En la actualidad, alrededor de 220.000 están registrados en el sistema de inmuebles sin ánimo de lucro. De forma que sus inquilinos pagan alrededor de la tercera parte de lo que cuestan los alquileres en otras capitales europeas como Londres o París. Además de contribuir durante más de un siglo a revitalizar barrios y a configurar comunidades identitarias. Más del 60% de sus 1,8 millones de habitantes habitan en casas subvencionadas o Gemeindebauten y prácticamente la mitad de su censo de inmuebles tiene escritura de propiedad municipal o ha sido construida por cooperativas.

La renta media de un piso de una habitación en Viena es de apenas 300 euros, el 10% del ingreso habitual de un profesional en Viena. Y ocho de cada diez vieneses se decantan por el alquiler. En una ciudad sin zonas de estrés o elevada densidad poblacional, con un loable equilibrio entre espacios habitacionales y verdes. Su intervencionismo ha engendrado un paisaje de bloques de viviendas de entre seis y ocho pisos con parques y enclaves naturales por los que una operación de compraventa alcanza los 50.000 euros, después de impuestos, en aplicación de las normas que subsidian la vivienda. En un país donde la renta per cápita es de 31.500 euros.

Un póker variado de imitadores: Berlín, Tokio, Cambridge y Washington

Berlín, la capital alemana, es el arquetipo del modelo de topes al alquiler. Desde enero de 2020, y tras varios lustros de encarecimiento sin cuartel. Sobre las rentas que excedieran del 20% de lo que sus autoridades consideraron niveles de desembolsos aceptables y que variaban en función de su ubicación en la capital alemana y de la calidad de los inmuebles. Sin embargo, apenas un año más tarde, la Corte Constitucional, con sede en Karlsruhe, revocó la medida y declaró que los propietarios podrían reclamar pagos sobre las rentas previamente congeladas.

La resolución del tribunal de garantías promovió, sin embargo, nuevas reglas desde el Senado berlinés, con la connivencia de los agentes del sector. Entre otras, permitir alzas del 2,9% este año, a cambio de que los inquilinos cuyos alquileres supusieran el 27% de sus ingresos netos, pudieran rebajar sus pagos. Hasta 2023, el límite aplicado era del 30%.

El diálogo social ha salvado la política de vivienda pública de la capital germana. Una herramienta que ha brillado por su ausencia en Tokio, donde la Urban Renaissance Special Measures Law de 2002 permitió a los distritos de la ciudad controlar el precio del suelo, o la apuesta por construir más rascacielos. A los 106 que se erigieron después de 1991 le siguieron 86 entre 2002 y 2011. Es lo que se llamó "desorden lógico" en términos urbanísticos. La medida estabilizó precios, pero acabó en el limbo. Ahora, la capital japonesa es la única que, bajo criterios estrictamente de libre mercado, sigue encareciendo sus inmuebles entre las más pobladas del país que han visto cómo han surgido ajuste por el brusco descenso demográfico que asola a la cuarta economía mundial.

Cambridge, en Massachusetts, ha sido otra de las pioneras en seguir los pasos de Viena. De sus recetas, "demasiado agresivas" según las voces neoliberales del gran mercado mundial, destaca el amplio periodo de pago adicional, entre 15 y 30 años, por adquirir casas de segunda mano y cuyos adelantos financieros al vendedor se cubren con subsidios federales por vivienda.

Mientras, en Washington DC los inquilinos tienen derecho a pujar por un precio de venta cuando el propietario decide sacar el inmueble al mercado y a rechazar subidas de alquileres fuera del precio promedio oficial.

Lecciones inmobiliarias desde Viena, Berlín y Singapur

Christina Rosales, directora de Vivienda de PowerSwitch Action, asociación multidisciplinar que dice perseguir objetivos de justicia social en las comunidades urbanas, señala tres características y mensajes de las políticas de Viena y Berlín. La primera, poner el suelo en manos públicas, porque la calidad en las edificaciones y la confortabilidad está fuera de toda duda en la capital austriaca, pero no ha tenido traslación en su homóloga alemana, donde el terreno es de propiedad privada y posibilitó que a comienzos de este siglo se vendieran más de 200.000 inmuebles de titularidad pública, con el inmediato encarecimiento de los precios.

La segunda es que la gestión sea municipal. Otro de los escollos con los que se ha topado Berlín, cuyo cooperativismo ha sido casi nulo, pese a los intentos de asociacionismo de inquilinos para aportar propuestas e iniciativas urbanísticas. En cambio, la tradición pública vienesa consiguió, por ejemplo, 400 millones de euros en subsidios para sus inquilinos que no podía trabajar o que se quedaron sin ingresos durante la covid-19. Sus redes ciudadanas mantienen su influencia en decisiones sobre suelo urbanizable, subsidios a la construcción o controles de rentas.

La tercera recomendación es la búsqueda constante de la calidad residencial y de vida. Uno de sus nuevos barrios, Sonnwendviertel, construido a partir de una antigua estación, ha proyectado 13.000 viviendas, entre ellas el edificio Gleis 21, bajo una gestión operativa de sus propietarios, con sus espacios recreativos, programas culturales, sala de negocios, juegos infantiles u otros, de decisiones comunitarizadas. Con materiales sostenibles. Berlín se ha aupado al diseño de las políticas de vivienda bajo parámetros de libre mercado, pero también lucha por crear proyectos tangibles de colectivización de espacios. Ambas ciudades tratan de rediseñar sus municipios con atención preferencial a las rentas y la confortabilidad de sus habitantes, dice Rosales.

También Singapur es un botón de muestra paradigmático. A pesar de disputarse con Hong-Kong el galardón de urbe más cara del planeta, su programa de vivienda, el Housing Developtment Board (HDB), lleva operativo desde 1960. El 82% de los residentes de la ciudad Estado viven en los más de 900.000 apartamentos que ha promovido el HDB y nueve de cada diez han adquirido su propiedad con el tiempo, después de disfrutar de los 50.000 pisos en alquileres para personas que no pueden acceder al mercado libre por ingresos. A diferencia de otras ciudades con planes similares, Singapur "incita a sus vecinos, especialmente los jóvenes, a adquirir el inmueble", dice Sock-Yong Phang, economista experto en el sector.

Phang insiste en que el Gobierno de la isla, que puso en liza cuatro años después del HDB otro plan de facilidades de compra, "transformó la fisonomía, a un estilo neoclásico y modernista de Singapur, pero también impuso un modelo de evolución constante en un territorio llamado a tener una crisis de vivienda constante por su estatus de hub financiero, comercial y empresarial del sudeste asiático y las reducidas dimensiones de su Estado". Y es, junto a Viena, la ciudad del mundo con una más larga tradición de apoyos financieros a la vivienda.

Ciudades reguladas en economías de libre mercado

Para sorpresa del club de neoliberalistas convencidos, en EEUU cinco de sus principales capitales tienen zonas tensionadas reguladas por ley. San Francisco (y su programa ADU) permite accesos a vivienda por debajo de los precios del mercado, incluso para estancias cortas (de menos de 30 días) si eres residente permanente (superar las 275 pernoctaciones anuales en la ciudad) o si el interesado se registra como empresario para pasar jornadas dispersas al año por una tarifa local de 925 dólares. Además, se construye sin licencias municipales; solo a partir de los pertinentes permisos arquitectónicos y medioambientales. En parecidos climas regulatorios opera en Nueva York, Los Ángeles, Providence (Rhode Island) o Seattle.

Las autoridades neoyorquinas, por ejemplo, gestionan rentas máximas con su sistema MBR con revisiones cada dos años para alquileres.

Sídney y Canberra, entre otras ciudades australianas, han empezado a valorar las bondades que dejan las políticas de vivienda de Viena, Berlín o Singapur, ante la rampante hiperinflación de los precios de sus inmuebles. A través de Housing Australia, organismo estatal independiente que opera con el sector privado, comunidades y proveedores a todos los niveles gubernamentales con la intención de confeccionar programas de ayuda a la vivienda, tanto para alquiler como la compra.

Brisbane y Melbourne fueron los que más censo de viviendas sociales pusieron en pie en 2023, con 19.100 cada una, y con las diez ciudades más pobladas registrando unas tasas de ocupación de este tipo de apartamentos por encima del 92%.

Países con políticas de vivienda en vigor

Aparte de Singapur, Austria, Alemania o Japón, otros seis países disponen de leyes activas de vivienda. Suecia, por ejemplo, se considera la pionera de los controles de rentas para evitar que surjan burbujas inmobiliarias como las que asolaron a la mayor economía escandinava durante los años noventa y, de forma más atenuada, tras la Gran Pandemia. Con éxito. Su estrategia ha sido emulada por varios países del mundo. Finlandia también batalla contra el acceso a primeras viviendas. Su Housing First es un modelo que no solo ha reducido a la mínima expresión los registros de personas sin hogar, sino que ha contribuido a la independización de sus jóvenes de la unidad familiar.

Canadá es un caso pragmático de acuerdos entre gobiernos, sector privado y movimientos de índole social, que han sido capaces de aprobar una amplia gama de políticas de vivienda a todos los niveles actuando con los estratos de renta y áreas tensionadas que han amortiguado etapas de efervescencia en los precios como la que ha soportado Toronto o Vancouver durante el bienio posterior a la crisis sanitaria de 2020 de amplias ayudas fiscales a la población.

Corea del Sur, la última de las economías en adquirir el estatus de industrializada, experimenta cambios de gran calado para promover la adquisición de viviendas, mediante la introducción de incentivos y con mecanismos para reducir deudas familiares e individuales.

Para muchos expertos, es uno de los lugares más revolucionarios en el sector inmobiliario con soluciones de construcción y proyectos de confortabilidad en sus grandes ciudades, empezando por Seúl, que contribuyen al despegue de la actividad económica que el más importante de los tigres asiáticos ha logrado en los últimos dos decenios.

Noruega, por su parte, enfatiza la inclusión en sus planes de vivienda estatal y locales, en busca de un mercado justo y equilibrado que proteja el derecho de justicia social en precios de alquiler y compraventa. Mientras Países Bajos da preferencia a promociones inmobiliarias que obtengan las pertinentes certificaciones medioambiental y energéticamente sostenibles.

Todos ellos son escaparates para "atender las amenazas que la fabricación masiva de casas está creando en nuestras sociedades", alertó Heidi Hesske, directora de Asuntos Internacionales de la Ciudad de Leipzig en una reciente cumbre de Eurocities celebrada en Viena, donde su alcalde, Michael Ludwig, instó a formar alianzas políticas y entre agentes sociales para regular de forma conveniente el mercado y el acceso a la vivienda.

En la cita, bajo el ribete oficial de la Comisión Europea, ciudades como Bratislava, Dublín, Milán o Ámsterdam declararon su intención de poner en marcha medidas para descongestionar sus mercados inmobiliarios y conseguir precios asequibles para inquilinos y futuros propietarios. En línea -dijeron sus responsables locales- con los parámetros que ha marcado Viena desde hace un siglo.