Al calor de la recuperación del mercado inmobiliario en España, Neinor Homes se lanzará el próximo 29 de marzo al parqué bursátil en una operación con la que el fondo Lone Star rentabiliza su inversión y al mismo tiempo inyecta en la promotora 100 millones de euros para pagar deudas e invertir. Los planes de colocación valoran la sociedad en 1.300 millones de euros.

El fondo propietario de la promotora se embolsará en la operación hasta 680 millones de euros y dotará a la sociedad de otros 100 millones de euros con la emisión de títulos nuevos, en ambos casos a un precio de 16,46 euros por acción.

En el folleto de la oferta, Lone Star sugiere que su horizonte temporal de presencia en el capital es de tres años ya que tiene suscrito un acuerdo de préstamo con el 40 por ciento del capital que retendrá tras el estreno bursátil como colateral.

Para entonces, según las proyecciones detalladas en el folleto, Neinor se encontrará ya en velocidad de crucero y vendiendo entre 3.500 y 4.000 viviendas por un precio medio de unos 300.000 euros.

Actualmente, los números de la empresa son discretos, aunque con amplios planes (2.548 millones de euros de valor bruto en desarrollo) que parecen aventurar un rápido crecimiento. Salta al parqué con unos ingresos de 228 millones de euros en 2016 y un beneficio de 1,05 millones y no prevé pagar dividendos hasta 2020, fecha a partir de la cual espera repartir el 70 por ciento de sus beneficios.

En todo caso, este reparto de dividendos estará condicionado al cumplimiento de una serie de 'covenants' sobre la deuda, como tener un ratio de deuda financiera neta/patrimonio neto contable inferior a 1,6 veces. A 31 de diciembre, el grupo tenía 292 millones de euros de deuda por la que paga un tipo de interés medio del 2,37 por ciento.

La intención de la compañía es empezar a cotizar el 29 de marzo.

Comprar en crisis, vender en recuperación

Neinor utilizará la mitad de los fondos obtenidos en la ampliación (100 millones de euros) para amortizar deuda y destinará la otra mitad a inversión, principalmente en suelo, mientras que Lone Star utilizará los fondos en reducir la deuda que mantiene con Kutxabank, a la que compró la compañía en 2014 por 930 millones de euros.

El fondo ha suscrito un contrato con alguno de los colocadores de tal forma que éstos le prestan hasta 290 millones de euros a tres años a cambio de dar como prenda (collateral) todas las acciones que Lone Star mantendrá en la empresa.

El grupo utilizará este préstamo entre otras cosas para pagar parte de los costes de la operación, que ascienden a 31 millones de euros, y otras cuestiones ajenas a la OPV.

Este contrato tiene una serie de cláusulas que podrían causar que saltaran las condiciones del préstamo y obligar a Lone Star a repagarlo anticipadamente, como que el precio de la acción de Neinor caiga por debajo de determinado nivel o que el volumen negociado sea muy bajo.