Una burbuja, un pinchazo y otro modelo

Ocho de cada diez españoles viven en una vivienda de su propiedad mientras que el alquiler apenas es utilizado por uno de cada diez (el resto se reparte entre viviendas cedidas y otras fórmulas). España es uno de los países de la Unión Europea con un porcentaje más alto de propietarios, sólo superado por países como Bulgaria, Rumanía o Lituania. Por el contrario, en países con economías más desarrolladas, como Francia, Reino Unido o Alemania, el alquiler está mucho más extendido; en concreto, poco más de la mitad (53,2%) de los alemanes vive en una casa de su propiedad.

No es extraño que, ante esta querencia a tener casa propia y la errónea creencia de que el precio de los pisos nunca baja, los españoles hayan estado dispuestos a endeudarse hasta los cimientos, sin que nadie pusiera freno a la burbuja inmobiliaria hasta que estalló en 2007. Una burbuja que empezó en 1997, en la primera legislatura de Aznar, cuando las viviendas iniciadas se incrementaron un 15% respecto a 1996. Un año después, el aumento fue mucho mayor, del 36%, y del 29% el siguiente.

En España, el 83% vive en una vivienda de su propiedad; en Alemania, es el 53%

El año en que Zapatero llegó al Gobierno, el número de vivienda libre iniciada superó las 621.000 y se alcanzó el récord en 2006 con casi 665.000 nuevas viviendas, según los datos del Ministerio de Fomento. El boom inmobiliario impulsó el empleo, sobre todo el de baja cualificación, y provocó un aumento del abandono escolar porque era fácil encontrar trabajo en la construcción.

Después, la caída ha sido meteórica: en 2010 se inició una décima parte de las viviendas de 2006; más de la mitad del aumento del paro durante la crisis se ha producido en el sector de la construcción e industrias auxiliares; aquellos jóvenes que abandonaron la escuela se encuentran ahora sin trabajo y sin formación; y los activos tóxicos de la banca española son las promociones, el suelo y los pisos embargados, que tienen un valor de mercado inferior al de la hipoteca.

La responsabilidad del desastre es compartida: por los gobiernos del Partido Popular, que crearon e impulsaron la burbuja, y por el primer Ejecutivo socialista, que no la paró; por las entidades financieras, que concedieron hipotecas sin medir los riesgos, y por el Banco de España, que no restringió los créditos; por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, que vieron aumentar sus ingresos con los impuestos y tasas sobre los inmuebles; y por los ciudadanos, que se lanzaron a comprar pisos también como inversión y para especular. "Se produjo una gran complicidad social, puesto que fueron muchos los que se beneficiaron, aunque no era un modelo sano", expli-ca Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

El precio de la vivienda se duplicó entre 2000 y 2007; con la crisis ha caído un 17%

"Hay que aprender de los errores del pasado y fomentar que la evolución del mercado de vivienda sea más razonable y con un ritmo de financiación inmobiliaria coherente", señala Rodríguez. Uno de esos errores fue mantener en el IRPF durante tantos años la deducción por adquisición de vivienda, que sólo a partir de este año se ha eliminado (sin efecto retroactivo) para rentas superiores a 24.000 euros anuales. El Partido Popular plantea en su programa electoral recuperar en su totalidad la deducción por vivienda, pero se trata de un estímulo fiscal que pagamos todos y que, encima, se traslada a precio por lo que beneficia al promotor/vendedor y no al comprador. El precio medio de la vivienda entre el año 2000 y el año 2007 se duplicó con creces, al pasar de 893 euros por metro cuadrado en vivienda libre a 2.085 euros. Según los últimos datos de Fomento, con la crisis el precio ha bajado un 17%, para situarse en 1.729 euros en el tercer trimestre de este año. Y los precios seguirán bajando.

La construcción de viviendas debe ir en paralelo a la formación de nuevos hogares, de los que se suelen crear unos 250.000 al año, ahora menos por la falta de empleo, que impide que muchos jóvenes se independicen. En circunstancias normales, no se deberían construir más de 300.000 viviendas nuevas al año, menos de la mitad que en el boom.

Hemos pasado de construir 660.000 viviendas en 2006 a sólo 63.000 en 2010

Además, el próximo Gobierno debería fomentar el parque público de alquiler, recomienda el expresidente del Banco Hipotecario. En España, la vivienda social de alquiler sólo representa el 2% del parque de viviendas, una cifra claramente insuficiente.

Asimismo, el nuevo modelo debería fomentar el alquiler frente a la compra, o al menos no perjudicarlo fiscalmente, porque, con la crisis, menos gente podrá adquirir una vivienda. Un derecho que está reconocido en la Constitución, pero en la que nada se dice que tenga que ser en propiedad y sí se habla de "impedir la especulación".